Välkommen till Advantage Advokatbyrå! Frågor om hyra av lokal regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB), även allmänt känd som hyreslagen. Lokalhyresgästen har ansvar för att betala hyran i tid, reparera skador som denne orsakat själv, betala räkningar för lokalen (el, gas och vatten – ifall det inte inkluderas i hyran), hålla fastigheten ren och städad samt återlämna lokalen i samma skick som den uthyrdes. Hyresgästen har rätt att kontinuerligt använda fastigheten utan att hyresvärden gör intrång utan att meddela innan.
Vad betyder besittningsskydd?
En lokalhyresgäst har inget direkt besittningsskydd och därmed ingen rätt till förlängning av hyresavtalet. Lokalhyresgästen har istället ett indirekt besittningsskydd, vilket betyder att hyresgästen har rätt till ersättning för eventuell förlust som denne lider genom att besittningsskyddet bryts och denne tvingas flytta.
En lokalhyresgäst har indirekt besittningsskydd enligt reglerna i hyreslagen, förutsatt att hyresförhållandet inte upphör innan det varat längre än nio månader i följd. Hyresgästen ska i vissa fall få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som denne förorsakar på grund av att hyresförhållandet upphör. Om hyresavtalet upphör på grund av rivning eller renovering, kan hyresvärden istället för att ersätta hyresgästen ekonomiskt, anvisa denne till en annan godtagbar lokal (s.k. ersättningslokal). Besittningsskyddet innefattar även en rätt till skäligt uppskov med avflyttningen. I praktiken innebär det indirekta besittningsskyddet att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om ett nytt avtal. Då blir hyresgästen berättigad istället till ersättning av hyresvärden.
Parterna kan avtala bort det indirekta besittningsskyddet, men ett sådant avtal måste upprättas i särskild handling (dvs. utöver hyresavtalet) som skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. Ingås en sådan handling innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, krävs hyresnämndens godkännande. Då bör endast ett preliminärt hyresavtal träffas, med hyresnämndens godkännande av avtalet som förutsättning för hyresavtalets giltighet. Godkännandet kan enklare erhållas om avtalet begränsas på visst sätt, exempelvis ifall det anknyter till en viss situation och är tidsbegränsad. Hyresnämndens godkännande krävs inte om hyresförhållandet varat mer än nio månader när överenskommelsen ingås.
Regler om hyresgästens rätt till ersättning vid uppsägning av hyresförhållande har sina gränser. Ifall hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig förlängning, dvs. saklig grund för att begära avflyttning, utgår inte ersättning även om hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd. De besittningsbrytande grunderna är hyresgästens misskötsamhet, rivning av byggnad, större ombyggnad av byggnad, hyresvärden har befogad anledning att vägra förlängning och hyresvärdens villkor för förlängning angående hyra eller annat villkor.
Vad kan en hyresgäst göra vid uppsägning av hyresavtalet?
Vill hyresvärden säga upp avtalet ska denne i uppsägningen underrätta hyresgästen om orsaken till uppsägningen. Uppsägningen ska innehålla underrättelse att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (s.k. avflyttningsmeddelande). Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger denne är uppsägningen utan verkan. Enda möjligheten för hyresvärden att åtgärda ett fel som gjorts i samband med detta, är att företa en ny uppsägning som uppfyller föreskrifterna, förutsatt att inte sista dagen för uppsägning passerats. Andra formkrav som måste vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltigt är att uppsägningshandlingen ska vara skriftlig och riktad till hyresgästen. Det ska även vara tydligt vilket hyresavtal som sägs upp och ska delges hyresgästen.
Om medling i hyresnämnden
Hyresgästen måste ansöka om medling inom två månader från uppsägningen. Annars har hyresgästen inte rätt att få skadeståndsfrågan prövad i allmän domstol, enligt hyreslagen. Har hyresvärden fullgjort vad som åligger denne enligt 12 kap. 58 § tredje stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt hyreslagen har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör denne inte det, förfaller rätten till ersättning. Detta gäller inte om inom samma tid tvist hänskjuts till hyresnämnden.
Inkommer en medlingsansökan in till hyresnämnden efter det att två månader har passerats, så avvisas inte den. Hyresnämndens mål är att försöka förlika parterna. Konsekvensen av att en medlingsansökan inkommer för sent blir att rätten till ersättning förfaller. Därför är det viktigt att tidsfristen hålls. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad denne har angett i uppsägningen. Gör hyresvärden det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt hyreslagen.
Om skadestånd
Hyresgästen har alltid rätt till minimiersättning om hyresförhållandet upphör på grund av hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller att hyresvärden krävt högre hyra än marknadshyra, dvs. hyresvärden har inte haft saklig grund för att begära avflyttning. Minimiersättningen motsvarar en årshyra. Hyreslagen innehåller regleringen om den ersättning som aktualiseras då rekvisiten för indirekta besittningsskyddet är uppfyllda. Då är hyresvärden ersättningsskyldig, varpå denne är skyldig att betala ersättning för all ekonomisk skada som hyresgästen lider till följd av hyresförhållandets upplösning.
Ifall hyresgästen förorsakas av en förlust som inte täcks av minimiersättningen, bestäms ersättningen enligt samma grunder som vid bestämmande av expropriationsersättning vid rörelseskada. Då omfattar ersättningen exempelvis flyttkostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, kvarvarande värde av ändringsarbeten hyresgästen bekostat utförda med hyresvärdens medgivande eller som var förutsedda att utföras vid avtalet. Ersättningen blir olika beroende på hur situationen ser ut i framtiden, dvs. om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i en annan lokal eller om denne tvingas lägga ned rörelsen.
Fördelar med besittningsskydd
Besittningsskyddet ger personer och företag möjligheten att bo eller bedriva sin verksamhet utan rädsla för att bli avhysta utan varning eller utan att ha gjort något fel. Det ger också en viss trygghet att kunna planera och investera på lång sikt.
För att få besittningsskydd krävs det att personen eller företaget har haft besittning av fastigheten eller bostaden under en längre tid, vanligtvis minst ett år. Det är också viktigt att påpeka att besittningsskydd inte skyddar personer eller företag som begår brott eller stör ordningen på något sätt.
Vem kan få besittningsskydd?
Besittningsskydd gäller både för hyresgäster och andra personer eller företag som har haft besittning av en fastighet eller bostad under en längre tid. Hyresgäster kan få besittningsskydd genom hyreslagen, medan andra personer eller företag som har haft besittning av en fastighet eller bostad utan att ha tecknat ett hyresavtal kan få besittningsskydd genom att visa att de har haft besittning av fastigheten eller bostaden under en längre tid.
Det är viktigt att påpeka att besittningsskyddet inte gäller för personer eller företag som inte har haft besittning av fastigheten eller bostaden under en längre tid, eller som har stört ordningen på något sätt.
Hur kan man dra nytta av besittningsskydd?
För att dra nytta av besittningsskyddet är det viktigt att ha goda kunskaper om reglerna och villkoren för att få besittningsskydd. Om du har haft besittning av en fastighet eller bostad under en längre tid och vill få besittningsskydd, kan det vara en bra idé att ta kontakt med en erfaren jurist som kan hjälpa dig att förstå reglerna och villkoren för att få besittningsskydd.
Att ha besittningsskydd kan ge dig en viss trygghet och stabilitet i livet, och det kan också hjälpa dig att planera och investera på lång sikt. Om du vill ha mer information om besittningsskydd och hur du kan dra nytta av det, är du välkommen att kontakta oss.