Förhandsavtal

Vad är ett förhandsavtal?

Ett förhandsavtal är en rättsligt bindande överenskommelse mellan två eller flera parter som fastställer deras skyldigheter, rättigheter och ansvar i samband med ett avtal. Förhandsavtal kan vara muntliga, skriftliga eller underförstådda.

När det gäller förhandsavtal för bostadsrätter tecknas avtalet mellan en potentiell bostadsrättsägare och en bostadsrättsförening i det tidiga skedet av ett byggprojekt. Förhandsavtalet har en juridisk status, vilket innebär att bostadsrättsföreningen är skyldig att sälja eller upplåta den aktuella bostadsrätten till den som har ingått avtalet, och att köparen måste fullfölja köpet.

Vid nyproduktion kan dock inte byggföretaget ingå i ett förhandsavtal, eftersom det är bostadsrättsföreningen som har rätt att upplåta bostäderna. Dock är det vanligt att byggföretagets medlemmar själva ingår i föreningen eller bildar en sådan.

Är medlemskap i bostadsrättsföreningen obligatoriskt?

Medlemskap är inte ett krav för att ingå ett förhandsavtal. Däremot bör bostadsrättsföreningen i förväg undersöka om den potentiella köparen eller hyresgästen uppfyller medlemskapskraven i föreningen innan avtalet tecknas. Detta är viktigt eftersom förhandsavtalet är rättsligt bindande.

När parterna har undertecknat avtalet är bostadsrättsföreningen skyldig att upplåta bostaden till köparen, oavsett om köparen godkänns som medlem eller inte. Köparen får dock inte formellt medlemskap förrän upplåtelseavtalet skrivs och undertecknas.

Vad är syftet med ett förhandsavtal?

Syftet med förhandsavtal var ursprungligen att ge potentiella bostadsrättsägare möjlighet att påverka utformningen av sin lägenhet samt att ingå separata avtal med byggföretaget.

Idag fyller förhandsavtal flera funktioner. De ger köpare tillgång till marknadsinformation för att bättre bedöma ett projekts lönsamhet och fatta välgrundade beslut. Förhandsavtalet kan även fungera som underlag för låneansökningar hos banker och andra finansinstitut.

De flesta förhandsavtal innehåller en klausul om teckningsgrad, vilket innebär att avtalet endast blir giltigt om en viss andel av bostadsrätterna säljs inom en angiven tidsperiod.

Vad måste ett förhandsavtal innehålla?

Ett förhandsavtal måste vara skriftligt. Muntliga avtal kan skapa tvister och missförstånd, vilket gör det viktigt att ha en formell skriftlig överenskommelse. För att vara juridiskt bindande måste avtalet innehålla följande information:

• Namn på parterna som ingår avtalet
• Namn och uppgifter om bostadsrätten som ska upplåtas
• Beräknad tidpunkt för inflyttning
• Ungefärlig kostnad för bostaden
• Eventuell förskottsbetalning

Om förhandsavtalet inte uppfyller de obligatoriska juridiska kraven eller bryter mot lagstiftningen, är det inte rättsligt giltigt. I så fall kan parterna inte åberopa det i en rättslig tvist.

Vilka krav finns för att ingå ett förhandsavtal?

När ett förhandsavtal tecknas måste det finnas ett giltigt kostnadskalkylintyg utfärdat av Bolagsverket. Kostnadskalkylen ska ange den beräknade kostnaden för föreningens fastighetsförvärv samt kapital- och driftkostnader.

Dessa kostnader kan dock ändras. Investeringens storlek, månadsavgiften och insatsen kan variera. Men det finns en lagregel som skyddar köparen mot oskäliga förändringar i avtalet. I vissa fall har denna regel gett köparen rätt att häva avtalet och avstå från köpet.

Om en förskottsbetalning krävs måste bostadsrättsföreningen ha tillstånd från Bolagsverket att ta emot förskottet. Tillståndet beviljas endast om föreningen har en godkänd kostnadskalkyl samt säkerhet för återbetalning, exempelvis i form av en bankgaranti eller försäkring. Dessa regler finns för att säkerställa att köpare får tillbaka sitt förskott om projektet inte genomförs. Att ta emot förskott utan tillstånd är straffbart.

För att säkerställa att förhandsavtalet är giltigt och att förskottsbetalningen är korrekt hanterad, bör parterna rådgöra med en jurist specialiserad på bostadsrätter.

Varför är det viktigt att ha rätt timing vid överlåtelse?

Tidpunkten för överlåtelsen är avgörande för att förhandsavtalet ska vara giltigt. Överlåtelse innebär att bostadsrätten formellt övergår till den nya ägaren. Köparen har rätt att veta när bostaden blir inflyttningsklar.

Om överlåtelsen försenas avsevärt har köparen rätt att häva avtalet. Vad som räknas som en rimlig tidsfördröjning är en fråga som ofta avgörs i domstol. I målet T-1893-18 fastslog domstolen att en försening på sex veckor var betydande nog för att ge köparen rätt att häva avtalet.

Bör ett förhandsavtal innehålla inflyttningsdatum?

Det är en god praxis att ange ett specifikt datum i avtalet, även om det inte är ett krav enligt bostadsrättslagen.

Vad säger lagstiftningen om förhandsavtal?

Den juridiska situationen kring förhandsavtal är fortfarande otydlig och bristfällig. Trots flera rättsfall saknas en tydlig vägledning i många situationer.

Riksrevisionen publicerade 2020 rapporten ”Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter”, där de påpekade att skyddet för bostadsköpare behöver stärkas. Regeringen arbetar nu med att uppdatera bostadsrättslagen för att ge bättre konsumentskydd.

Generellt gäller avtalsrättens grundprinciper för förhandsavtal. Köpare behöver säkerhet i sin investering, medan bostadsrättsföreningar och byggföretag vill ha trygghet i att avtalen inte enkelt kan hävas.

Hur kan Advantage Advokatbyrå hjälpa till med förhandsavtal?

Advantage Advokatbyrå har lång erfarenhet av att arbeta med förhandsavtal och kan ge professionell vägledning genom hela processen. Våra specialiserade bostadsrättsjurister kan hjälpa dig att:

• Upprätta och granska förhandsavtal
• Säkerställa att avtalet följer lagstiftningen
• Identifiera och åtgärda brister i avtal
• Företräda dig vid eventuella tvister

Kontakta oss gärna om du behöver juridisk hjälp med förhandsavtal!